Bundesgesetz sorgt auch in Hessen bei den Heizkostenabrechnungen für Chaos zwischen Eigentümern und Mietern

Der Verband der Immobilienverwalter Hessen (VDIVH) schlägt Alarm und hat sich mit einem Brandbrief an den hessischen Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori (SPD) gewandt. Der Grund: „Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz stellt ein riesiges Problem für Mieter, Vermieter und Verwalter dar“, wie VDIVH-Vorstandsvorsitzender Werner Merkel sagt.

Das neue Gesetz verpflichtet den Wohnungsvermieter, die CO2-Kosten je nach energetischem Zustand des Gebäudes aufzuteilen. Je besser der Zustand, desto stärker wird der Mieter beteiligt, weil er durch sein Nutzerverhalten die Kosten beeinflussen kann. Hat der Vermieter hingegen nicht saniert, muss er auch einen höheren Anteil der Kosten übernehmen. Doch diese Aufteilung ist in vielen Fällen noch nicht möglich: Fehlende Daten von Wärmelieferanten in deren Abrechnungen sind der Grund. Dies belastet das Verhältnis zwischen Mietern, Eigentümern und Verwaltern schwer.

Ziel des im Januar 2023 in Kraft getretenen Gesetzes ist der Anreiz zu energieeffizientem Verhalten auf Mieterseite sowie zu energetischen Modernisierungen auf Vermieterseite, um die nationalen Klimaschutzziele zu erreichen. Der Haken an der Sache ist jedoch, dass für die notwendigen Berechnungen zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter die Grundlagen fehlen, weil derzeit noch nicht alle Wärme- und Energielieferanten die CO2-Kosten in ihren Rechnungen ausweisen. Die Folge: Die Immobilienverwalter können fristgerecht keine vollständigen Heizkostenabrechnungen vorlegen. „Der Unmut der Eigentümer hinsichtlich der Abrechnungsprobleme fällt leider oft auf die Immobilienverwaltung zurück, obwohl die Verantwortung klar beim Gesetzgeber und nicht bei unseren Mitgliedsunternehmen liegt“, so Merkel. Auch sei Streit zwischen Mietern und Vermietern programmiert, wenn die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig erfolgen könne.

Um darzulegen, wo die Probleme ihren Ursprung haben, hat der VDIVH in seinem Brief an den hessischen Wirtschaftsminister Mansoori die geschwärzte Rechnung eines Wärmeversorgungsunternehmens beigefügt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe enthält diese Rechnung keine Daten zur Aufteilung der Kohlenstoffdioxidkosten. Mitgliedsunternehmen des VDIVH bekamen außerdem von ihren Fernwärmelieferanten den Hinweis, dass die benötigten Daten für die CO2-Kosten aus dem Jahr 2023 erst zum 01.07.2024 veröffentlicht werden. Von diesen oder ähnlichen Mitteilungen der Versorger berichten dem VDIVH zahlreiche Unternehmen aus Hessen.

Dadurch wird das Abrechnungswesen im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung empfindlich gestört. Jahresabrechnungen im Wohnungseigentumsrecht sind im Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach Ende des abzurechnenden Kalenderjahres zu erstellen, konkret wäre das der 30.06.2024 für das Jahr 2023. „Es liegt auf der Hand, dass Verwaltungen diese Vorgabe nicht einhalten können, wenn die Versorger die erforderlichen Daten erst später liefern können“, kritisiert Merkel. Der VDIVH-Vorstandsvorsitzende weist auf die Folgen hin, die entweder in erheblicher Mehrarbeit für die Verwalter oder zu einem Konflikt mit den gesetzlichen Vorgaben führen. Im ersten Fall müsste die Abrechnung zunächst ohne CO2-Kosten und später dann mit den CO2-Kosten angefertigt werden. Verzichtet dagegen der Verwalter ganz auf die Erstellung einer Heizkostenabrechnung, beschreibt Merkel die Folgen so: „Dann geraten Verwalter in Konflikt mit den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben zur Abrechnung, die im ersten Halbjahr des Folgejahres zu erstellen ist.“

Die fehlenden Daten belasten auch das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und ihren Mietern. Die Vermieter können entweder die Frist zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung (Stichtag 31. Dezember) nicht halten oder müssen die Abrechnung zweimal erstellen. Dies wird nach Einschätzung des VDIVH zu zahlreichen mietrechtlichen Streitigkeiten bis hin zu Gerichtsverfahren führen.

Weil das Problem also nur durch den Gesetzgeber behoben werden kann, hat der Dachverband VDIV Deutschland schnelle Abhilfe vom Bundeswirtschaftsminister gefordert. Gegenüber dem hessischen Wirtschaftsminister fordert der VDIVH, seinen Einfluss auf die Bundesregierung geltend zu machen und/oder sich über eine Bundesratsinitiative für Lösungen einzusetzen: „Die hessische Landesregierung sollte unbedingt dazu beitragen, das auf Bundesebene entstandene und auch von Immobilienverwaltern auszubadende Chaos schnell zu beenden. Die einfachste Lösung für alle Beteiligten wäre, den Stichtag 31. Dezember für die Betriebskostenabrechnungen auszusetzen, sonst droht eine Klagewelle“, warnt Merkel.